1031 Like-Kind Exchange介绍及税务

1. 1031 Exchange是什么？
根据IRS Sec. 1031规定，当您将目前持有的投资资产出售，同时在规定时间范围内买入同一类型的投资资产时，您出售的资产增值，无需马上交税。根据Tax Cuts and Jobs Act，目前Sec. 1031规定只适用于固定资产，最常见的就是房地产。

2. 什么是Like-Kind Property?
Like-Kind property是指在性质或特征相同的资产。即使这些资料的等级，质量，所处地
位置不同，只要性质相同就可以。如加州的Single Family House和纽约州Apartments，普通住宅和商业仓库/写字楼，普通住宅和未开发的空地，这些都是Like-kind property。

3. 1031 Exchange要求是什么?

1) 新旧资产性质相同
2) 新资产价值相同或更高，贷款金额相同或更高
3) 新资产需要于旧资产出售后的45天内确定，并于180天内完成交换
4) 新，旧资产的拥有者必须一致
5) 一个Qualified Intermediary(专做1031的中介，而不是您的地产中介)

4. 为什么需要做1031 Exchange？
1031可以帮您延税。卖掉的资产赚取的利润，无需立即交税，可让您持有更多现金进行再次投资。需要注意的是，1031是延税，而不是省税或免税，您在最终出手1031资产再也不进行置换的时候，需要将之前延迟的税一次付清。

5. 1031 Exchange什么时候进行税务申报？

1) 卖掉旧的房子年份是您的申报年份，此税表需要于第二年的4月15日之前申报。当然，您可以申请延期6个月。如您于12/20/2022年卖掉旧房子，进行1031，于5/10/2023年买到新的房子。您需要于4/15/2023之前申报您的1031置换，但由于新房子还未成交，您需要于4/15/2023之前申请延期，可延期到10/15/2023再进行2022年的税表申报。
2) 联邦Form 8824 只需要申报一次，如果是related party 之间进行交换，需要申报三年。
3) 加州 Form 3840需每年申报，直到您最终出手1031相关资产并交税，不再进行置换。

6. 1031 Exchange 税务申报需要准备什么资料？

1) 旧房子买入的Buyer’s Final Settlement Statement, 卖出的Seller’s Final Settlement Statement。
2) 旧房子之前的报税记录包括Depreciation Schedule，如投资房一般申报出租收入与开销，折旧报表。
3) 增加旧房子成本的文件，需要显示日期，金额，所做项目。如换屋顶，整屋装修等。
4) 新房子确定的日期 （Identified）
5) 新房子买入的Buyer’s Final Settlement Statement。
6) 交换过程，在得到新房子之外，是否有拿到一些现金及其他资产。
7) 您自己的对于整个交换的时间，金额，及资产描述。请参考“1031 Exchange Info.”表格。
8) 如果您此次1031置换出售的旧房子是之前通过1031置换得到的房子，请提供之前申报的联邦FORM 8824,以及加州Form 3840。（以加州为例）
注：如果有其他未在文件中显示，会影响您增值计算的信息，请告知。如只拥有房子的50%产权而不是100%等。

7. 什么资产可以做1031 Exchange？
根据Tax Cuts and Jobs Act，目前Sec. 1031规定只适用于固定资产，最常见的就是房产，地产。机器，设备，车辆，艺术品，收藏品，珠宝，专利等知识产权，无形的公司股份等都不可以做1031 Exchange 来延税。

8. 自住房子可以做1031吗？
不可以。只有用于投资的资产，才可以做1031 Exchange。

9. 通过1031换回来的房子，可以自住吗？
不可以。投资房只能换成投资房。现实生活中，房子的属性是会变化的。因为各种原因，您当初的投资目的发生改变，在符合条件的情况下，可以将投资房转换成自住房。

10. 海外资产可以做1031 Exchange吗？
可以，但实际操作有很多困难。您只能用美国的房地产换美国的，海外资产换海外的，而不能将美国与其他国家的资产做1031置换。当然这没有州的限制。如可以卖掉一个加州的房子，换取一个德州房子及另外一个Florida房子。可以卖掉北京的房子换上海的房子。

11. 外国人可以做1031 Exchange吗？
外国人在美国的房产，地产，可以做1031。

12. 1031 Exchange还有需要注意的地方吗？

1) 在完成交换前，您不可控制任何交换过程中的现金或其他交换资产。
2) 交换后，如果您有拿到一部分现金，而没有做100%的交换，部分的利润需要交税。
3) 保留好所有交换文件，报税文件，直到最终卖掉手上涉及1031的资产。每次交换都需要正确计算，追踪好您的原始成本。
4) 准时，申报联邦和州需要的税表。Federal Form 8824 & CA Form 3840。(注：加州Form 3840每年需要申报，而不只是交换的年份)

13. 更多问题?
更多问题，请咨询我们或您的会计师，理财顾问。 以上信息仅供参考，不提供任何专业建议。请咨询您自己的专业顾问。
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